Povinnosti pronajímatele týkající se BOZP

Jsem pronajímatel a ve svém objektu mám oddělené jednotky, které se chystám do budoucna pronajímat nájemcům, kteří zde budou podnikat. Jedním z potenciálních nájemců je i OSVČ, která zde bude mít další zaměstnance. Pokud chápu zákon správně, tak se povinnost k dodržování BOZP vztahuje i na OSVČ podle § 12 zákona 309/2006 Sb. Potud je mi to jasné. Můj dotaz směřuje k tomu, zda mám nějakou zákonnou povinnost v BOZP i já jakožto pronajímatel ve vztahu k nájemci, potažmo jeho zaměstnancům. Nemám teď na mysli to, co si s nájemcem dohodneme ve smlouvě, to samozřejmě musím plnit. Měl jsem spíše na mysli povinnost zákonnou (myslím, že hlavní dva předpisy jsou NV č. 361/2007 Sb. a NV č. 101/2005 Sb., ale moje otázka se vztahuje na všechny odpovídající předpisy), tedy zda mohu i já být postihován za to, že v mém objektu například není odpovídající teplota podle předpisů o BOZP, i když sám nikoho nezaměstnávám.

Povinnost dodržovat BOZP je především záležitost zaměstnavatele a jeho zaměstnanců. Zaměstnavatel plně odpovídá za vytvoření odpovídajících podmínek BOZP pro své zaměstnance, ti na druhé straně jsou povinni dodržovat jeho zákonem stanovené povinnosti a příkazy zaměstnavatele. V okamžiku, kdy OSVČ zaměstnává zaměstnance, je z pohledu zákoníku práce i ostatních předpisů v oblasti BOZP zaměstnavatel. 

Z Vašeho dotazu nevyplývá přesně, o jaký objekt se jedná, ale v podstatě Vy jste povinen zajistit, aby onen objekt byl provozuschopný a vyhovoval účelu, ke kterému je pronajímám (např. kancelářské práce). Vy jako majitel objektu musíte zajistit řádnou technickou a ostatní bezpečnost. Podle § 2205 občanského zákoníku nájemní smlouva pronajímatele zavazuje

• přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu,
• udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata,
• zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

Z toho pro Vás vyplývá, že musíte zjistit, aby pronajaté prostory mohly sloužit účelu, ke kterému byly pronajaty. Když to bude např. kancelář, pak aby zde bylo odpovídající osvětlení, teplota a výměna vzduchu. Správně uvádíte, že tyto věci řeší nařízení vlády č. 361/2007 Sb., kterým se stanoví podmínky ochrany zdraví při práci, ve znění pozdějších předpisů, a nařízení vlády č. 101/2005 Sb., o podrobnějších požadavcích na pracoviště a pracovní prostředí. Podrobnější podmínky asi budete řešit i smlouvou s nájemcem.

Dále podle občanského zákoníku platí, že po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel a že ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. Proto například úklid kanceláří nemusíte nájemci zajišťovat, pokud se s ním výslovně nedohodnete, ale pokud jsou v objektu umístěny například výtahy, tak jejich údržbu a technické zajištění musíte provádět Vy jako majitel. V neposlední řadě je třeba dbát také na požární bezpečnost objektu, tzn. zajistit především pravidelné kontroly prostřednictvím odborně způsobilé osoby a dle jejího doporučení vybavit objekt prostředky protipožární ochrany (hasicí přístroje apod.). V tomto směru je třeba se řídit zákonem č.133/1985 Sb., o požární ochraně, ve znění pozdějších předpisů, a jeho prováděcí vyhláškou č. 23/2008 Sb., o technických podmínkách požární ochrany staveb, ve znění vyhl. č. 268/2011 Sb.

V té souvislosti ještě podle zákona č. 309/2006 Sb., o zajištění dalších podmínek BOZP, ve znění pozdějších předpisů, a nařízení vlády č. 11/2002 Sb., kterým se stanoví vzhled a umístění bezpečnostních značek a zavedení signálů, ve znění NV č. 405/2004 Sb., jste povinen zajistit, aby objekt byl řádně vybaven bezpečnostními značkami (např. schody) apod. a aby únikové cesty a východy z objektu splňovaly požadavky nařízení vlády č.101/2005 Sb.

Asi by bylo nejlepší, abyste si nechal udělat posudek od odborně způsobilé osoby v BOZP a PO, že Váš objekt vyhovuje z hlediska BOZP i požární ochrany účelu, ke kterému bude pronajímán. Pak budete mít také jednodušší jednání s případnými nájemci.